Сейчас очень легко решить, что с покупкой новостройки можно не торопиться. По итогам июля в российских домах, которые должны быть введены до конца 2026 года, продано только 55% площадей. Это минимальная распроданность за всё время наблюдений с 2020 года. Аналитики «Движение.ру» предполагают, что к концу года показатель может дойти примерно до 60%. Получается, около 40% квартир способны встретить ввод без покупателя. Поэтому старый вопрос «когда покупать квартиру в новостройке» сегодня звучит особенно остро. Казалось бы, при таких остатках ответ очевиден: позже.
Логика напрашивается сама. Если сегодня не продано почти половина, зачем спешить? Дом достроят, квартиры никуда не денутся, застройщику всё равно придётся их продавать. Можно подождать ещё несколько месяцев и попробовать получить цену поинтереснее.
Логика понятная. Только я бы сегодня на неё не ставила.
Покупатель действительно сейчас в сильной позиции
Сначала о том, с чем спорить бессмысленно. Предложения много, продавцам нужны сделки, скидки и индивидуальные условия существуют.
Москва при этом заметно крепче общероссийского рынка. В домах со сдачей до конца 2026 года здесь в июле было продано около 72% квартир. Поэтому переносить общероссийские 45% непроданных площадей непосредственно на московский рынок неправильно.
Но и оставшиеся 28% для домов высокой готовности уже совсем не похожи на привычный хвост, который раньше ассоциировался с первыми этажами, неудачной стороной света, странной планировкой или окнами в соседний корпус.
В премиальном сегменте выбор тоже вырос. По данным «Метриума», в первом полугодии 2026 года в Москве экспонировалось около 7,6 тысячи премиальных лотов, на 10% больше, чем годом ранее.
И прайс сегодня далеко не всегда означает цену сделки. По оценкам аналитиков ЦИАН, разница между заявленными и фактическими ценами в премиум-классе Московского региона в январе-апреле составляла в среднем 6,8%. У bnMAP.pro по другой методике средний дисконт в старой Москве по всем классам получился ещё выше, 9,8%.
Методики разные, поэтому смешивать эти цифры нельзя. Но сам механизм очевиден: с продавцом сегодня есть о чём разговаривать.
И вот к этому покупатель очень быстро привыкает. Если уступают сейчас, почему бы не подождать ещё? Может быть, потом уступят больше.
Здесь и начинается самое интересное.
Большой остаток легко принять за вечный
Сегодня перед глазами десятки проектов, сотни планировок, акции, рассрочки, предложения с дисконтом. Очень легко мысленно перенести эту картину на полгода вперёд: квартир много сейчас, значит много будет и потом. Скидку дают сейчас, значит ближе к ключам дадут ещё больше.
Только рынок недвижимости редко разворачивается красиво и по расписанию.
Почему ожидание одновременно дешёвой ипотеки и дешёвых квартир может сыграть против покупателя, я подробнее разбирала в статье «Цены на новостройки в 2026 году: три сценария до конца года и что делать покупателю».
Скорее всего, покупатель увидит его иначе: вчера по конкретной квартире разговаривали о скидке, сегодня уже нет. Вчера было пять подходящих планировок, осталось две. А средняя статистика ещё вполне может продолжать показывать «большой объём непроданного предложения».
Вот в чём ловушка средних цифр. Покупателю не нужны 28% московского рынка. Ему нужна одна квартира.
В премиальной недвижимости задача сужается ещё сильнее. Нужна определённая площадь, хорошая геометрия комнат, правильный этаж, сторона света, вид, количество спален, иногда конкретный корпус или стояк. На бумаге на рынке тысячи лотов. После нормального отбора их может остаться пять.
Неликвид при этом действительно способен продаваться долго. Первый этаж, слабый вид или спорная планировка ещё месяцами будут поддерживать красивую статистику большого предложения. Хорошая квартира участвует в этой статистике ровно до того дня, пока её не купили.
Почему общая распроданность проекта мало что говорит без понимания, какие именно квартиры продаются и какие остаются, я разбирала в статье «Премиум дорожает, но продаётся медленнее».
Такое уже было
История со скидками тоже не новая.
В 2022 году продажи просели, и московские девелоперы начали активно работать дисконтом. Покупатель получил возможность выбирать, торговаться и спокойно сравнивать проекты.
Затем спрос ожил. Уже с третьего квартала 2023 года количество московских новостроек со скидками сократилось примерно на треть. Аналитики связывали это именно с ростом покупательской активности.
Сам 2023 год в итоге стал рекордным по продажам московских новостроек. Особенно показателен период с августа по октябрь: доступное предложение начало быстрее вымываться, а девелоперы вернулись к индексации оставшихся квартир. По оценке ЦИАН, значительная часть годового роста цен пришлась именно на эти месяцы.
Никакой кнопки «рынок развернулся» никто не нажимал. Просто сначала продавцу был нужен покупатель и он давал условия. Потом покупателей стало больше, и часть этих условий исчезла.
Поэтому стратегия «вот когда станет понятно, что рынок развернулся, тогда и куплю» меня всегда немного удивляет. Когда это уже понятно всем, преимущество покупателя обычно заметно меньше.
Застройщики тоже умеют считать
Есть ещё один момент, который легко не заметить, если смотреть только на сегодняшний объём остатков.
Девелоперы видят слабый спрос не хуже покупателей и тоже на него реагируют. По данным ДОМ.РФ, к июлю объём строящегося жилья, где продажи ещё не были открыты, достиг 29,1 млн кв. м, или 24% всего строящегося портфеля. Это максимальная доля с 2020 года.
Часть компаний откладывает вывод новых проектов и очередей, чтобы не увеличивать экспозицию ещё сильнее и сначала продать то, что уже находится на рынке.
Получается занятная ситуация. Покупатель смотрит на сегодняшние остатки и рассуждает: раз квартир много, дальше их станет ещё больше. А застройщики в это время могут делать ровно обратное, сокращать будущую конкуренцию за этого самого покупателя.
При этом слабые продажи пока не превратились в обвал московских цен. Индекс ДОМ.РФ, основанный на фактических сделках по ДДУ, показывал в первом полугодии рост цен на московские новостройки примерно на 4,9%.
То есть продавцы готовы двигаться по конкретной сделке, но рынок в целом вовсе не раздают.
Кто-то действительно купит дешевле вас
И вот здесь нужно разделить две совершенно разные вещи.
Да, на рынке есть примеры, когда человек входил в проект раньше, а другой покупатель ближе к готовности дома приобретал сопоставимую квартиру на лучших условиях. Первый покупал по тогдашнему прайсу. Второй пришёл в момент, когда застройщику были нужны продажи, положил на стол свои аргументы, деньги здесь и сейчас и получил скидку.
Для первого покупателя это, мягко говоря, неприятно.
Но из этого совершенно не следует, что через год «Москва станет дешевле». Дешевле рынок и выгоднее конкретная сделка не одно и то же.
Москва вообще плохо подчиняется мечте покупателя о том, что однажды всё дружно станет дешевле и можно будет спокойно выбрать лучшее. Отдельный лот может продаваться со скидкой. Конкретный девелопер может уступить. Определённый проект может оказаться в сложной ситуации. Покупатель с живыми деньгами может добиться гораздо лучших условий, чем человек, который вошёл туда два года назад.
Именно за такие возможности сейчас и имеет смысл бороться.
Но превращать их в стратегию «подожду ещё год, тогда продавец станет совсем сговорчивым» уже опаснее. За год нужная квартира должна остаться в продаже, продавцу всё ещё должны быть нужны именно ваши деньги, спрос не должен заметно ожить, а условия на рынке не должны измениться.
Это может сложиться в вашу пользу. Но это уже не осторожность и не бездействие. Это ставка на дальнейшее ослабление продавца.
Деньги здесь и сейчас снова имеют вес
Особенно интересно сегодня положение покупателя, который действительно готов провести сделку.
Не человека, который зашёл посмотреть и ушёл думать до следующей весны. А того, кто выбрал квартиру, понимает свой бюджет и может сказать продавцу: я готов покупать, но вот мои условия.
На таком рынке прайс становится началом разговора.
Причём сравнивать нужно не только размер скидки: у одной квартиры цена при полной оплате, ипотеке и рассрочке может заметно различаться. Я отдельно разбирала, как считать реальную стоимость квартиры и не попасться на красивое условие.
Можно обсуждать скидку, форму оплаты, рассрочку, конкретный лот, альтернативную квартиру в этом же проекте. Можно поставить рядом два конкурирующих жилых комплекса и дать продавцам возможность побороться за сделку.
И это, на мой взгляд, гораздо интереснее бесконечного ожидания какого-то абстрактного дна.
Потому что сейчас одновременно существует то, что редко долго уживается вместе: выбор ещё большой, продавец заинтересован в покупателе, многие дома уже находятся на высокой стадии готовности, а по цене и условиям есть пространство для переговоров.
Так когда покупать квартиру в новостройке? Поэтому я бы покупала именно сейчас
Не всё подряд. Не потому, что менеджер отдела продаж объявил последнее повышение. И уж точно не потому, что «завтра квартир не останется».
Я бы очень внимательно выбирала конкретный лот, сравнивала конкурирующие проекты, выясняла реальные условия сделки и торговалась. Скидка сама по себе плохую квартиру хорошей не делает.
Но если квартира действительно подходит и задача покупки уже существует, я бы не откладывала её ещё на год только ради надежды получить когда-нибудь идеальный момент.
Потому что на практике идеальный момент часто выглядит совсем не идеально. Продажи слабые, новости тревожные, вокруг говорят об огромных остатках, и именно поэтому продавцу нужны ваши деньги.
Когда спрос вернётся и все наконец скажут: «Ну теперь понятно, рынок ожил», покупать психологически станет гораздо спокойнее.
Только продавцу к этому моменту ваше спокойствие уже будет не так нужно.
Сейчас я бы выбирала, торговалась и покупала хорошую квартиру. Пока торгуется продавец, а не покупатель.